Պարզաբանում. Ի՞նչ պետք է իմանալ առուծախ անելիս. գնորդի և վաճառողի իրավունքները

Արխիվ 6 Մայիս, 2019 0:02

«Պարզաբանում» շարքի շրջանակներում այս անգամ անդրադարձել ենք անշարժ ու շարժական գույքի առուծախի գործընթացին, գնորդի եւ վաճառողի իրավունքներին, հիմնական խնդիրներին։

ԱՆՇԱՐԺ և ՇԱՐԺԱԿԱՆ ԳՈՒՅՔԵՐԻ ԱՌՈՒՎԱՃԱՌՔ

Անշարժ և շարժական գույքերի առուվաճառքից խոսելիս նախ պետք է հասկանալ թե որոնք են հանդիսանում անշարժ և շարժական գույքերը: Ստորև կանդրադառնանք անշարժ և շարժական գույքի առուվաճառքի կազմակերպման գործընթացին, ինչպես նաև առուվաճառքի պայմանագրի /այսուհետ՝ «Պայմանագիր»/ կողմերի իրավունքներին:

Նախ պետք է հասկանալ, թե ինչ է նշանակում անշարժ և շարժական գույք, որոնք են դրանց իրավական սահմանումները:
Անշարժ գույք են համարվում հողամասերը, ընդերքի մասերը, մեկուսի ջրային օբյեկտները, անտառները, բազմամյա տնկիները, ստորգետնյա և վերգետնյա շենքերը, շինությունները և հողին ամրակցված այլ գույքը, այսինքն՝ այն օբյեկտները, որոնք անհնար է հողից անջատել՝ առանց այդ գույքին կամ հողամասին վնաս պատճառելու կամ դրանց նշանակության փոփոխման, դադարման կամ նպատակային նշանակությամբ հետագա օգտագործման անհնարինության:

Իսկ շարժական գույք է համարվում անշարժ չհամարվող գույքը:

Անշարժ և շարժական գույքերի Պայմանագիր կողմ կարող են հանդիսանալ, ինչպես ֆիզիկական, այնպես էլ իրավաբանական անձինք, համայնքները:
Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրով վաճառողը պարտավորվում է գնորդի սեփականությանը հանձնել հողամաս, շենք, շինություն, բնակարան կամ այլ անշարժ գույք:
Նախքան առուվաճառքի պայմանագրի կնքման գործընթացին անցնելը, հարկ է նշել, որ առկա են որոշակի էական պայմաններ, որոնց վերաբերյալ պետք է Պայմանագրի կողմերը նախքան պայմանագրի կնքումը ձեռք բերեն համաձայնություն:

Առաջին էական պայմանը, որը անհրաժեշտ է նշել, դա Պայմանագրի առարկան է:
Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրում պետք է նշվեն տվյալներ, որոնք հնարավորություն են տալիս որոշակիորեն սահմանել գնորդին` պայմանագրով փոխանցման ենթակա անշարժ գույքը: Պայմանագրի առարկա հանդիսացող գույքի վերաբերյալ նույնականացնող տվյալների բացակայության պարագայում հանձնման ենթակա անշարժ գույքի մասին պայմանը համարվում է չհամաձայնեցված, իսկ համապատասխան պայմանագիրը` չկնքված:

Հաջորդ էական պայմանը դա Պայմանագրի առարկա հանդիսացող գույքի գինն է: Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրը պետք է նախատեսի գույքի գինը:

Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրում, կողմերի գրավոր համաձայնեցված գնի մասին պայմանի բացակայության դեպքում, դրա վաճառքի պայմանագիրը համարվում է չկնքված:

Անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը կնքվում է գրավոր` կողմերի ստորագրությամբ մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով: Անշարժ գույքի վաճառքի պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման: Անկախ գույքի գտնվելու վայրից կողմերը կարող են դիմել ցանկացած նոտարական գրասենյակ Պայմանագիրը վավերացնելու նպատակով:

Անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքի փոխանցումը կամ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների ծագումը և/կամ փոփոխումը ենթական են պետական գրանցման: Պայմանագրի պետական գրանցումը իրականացվում է ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի որևէ սպասարկման գրասենյակ (անկախ գույքի գտնվելու վայրից) համապատասխան դիմում ներկայացնելու միջոցով: Ընդ որում, անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների ծագմանը, փոփոխմանը, փոխանցմանն ուղղված գործարքներից ծագող իրավունքները պետք է պետական գրանցման ներկայացվեն ոչ ուշ, քան այդ գործարքների նոտարական վավերացման օրվանից սկսած` 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում:

Առուվաճառքի պայմանագրով կողմերը, պայմանագրի ազատության սկզբունքից ելնելով, կարող են նախատեսել օրենքով սահմանված և/կամ օրենքին չհակասող իրավունքներ և ստանձնել որոշակի պարտականություններ:

Այսպիսով, վաճառողը իրավունք ունի գնորդից պահանջել պայմանագրով սահմանված ժամկետում և կարգով վճարել պայմանագրի գինը, իսկ չվճարելու պարագայում գնորդին ներկայացնել պահանջ ուշացված յուրաքանչյուր օրվա համար վճարել տու¬յժ:
Գնորդն իրավունք ունի վաճառողի կողմից գույքը հանձնելու ժամկետները խախտելու դեպքում ուշացված յուրաքանչյուր օրվա համար պահանջել վճարել տույժ, իսկ եթե վաճառողը հրաժարվում է պայմանագրով սահմանված ժամկետում գնորդին հանձնել գույքը, դրա պատկանելիքները և փաստաթղթերը, ապա հրաժարվել պայմանագիրը կատարելուց:

Այն դեպքում, երբ վաճառողը գնորդին հանձնել է պայմանագրի առարկային վերաբերող հատկանիշներին հակասող գույք, ապա գնորդն իրավունք ունի պահանջել հանձնելու համապատասխան գույքը կամ հրաժարվել հանձնված գույքից կամ դրա համար վճարելուց, իսկ եթե դրա համար արդեն վճարել է, ապա պահանջել վերադարձնել վճարված գումարը:

Ըստ էության շարժական և անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրերի կազմակերպման գործընթացի էական տարբերությունը կայանում է նրանում, որ շարժական գույքի առուվաճառքի պայմանագրից ծագող իրավունքների պետական գրանցման համար օրենսդրական պահանջ սահմանված չէ: Սակայն վերջին տարիների մեծ տարածքում է գտել շարժական գույքերի նկատմամբ ապահովված իրավունքների գրանցումը, որը կարգավորվում է «Շարժական գույքի նկատմամբ ապահովված իրավունքների գրանցման մասին» ՀՀ օրենքով: Շարժական գույքի նկատմամբ ապահովված իրավունքների գրանցման նպատակը կայանում է նրանում, որ դա նպաստում է՝

1) շարժական գույքի նկատմամբ ապահովված իրավունքների հետ կապված տեղեկատվության հասանելիությանը.
2) շարժական գույքի նկատմամբ ապահովված իրավունքների էլեկտրոնային տվյալների միասնական շտեմարանի ստեղծմանը.
3) շարժական գույքի հետ կապված իրավահարաբերությունների մասնակիցների իրավունքների գրանցման և տեղեկատվության պահպանմանը.
4) շարժական գույքի հետ կապված նախապատվության իրավունքի իրացմանը.
5) վիճակագրական տվյալների հավաքմանը:

Հայաստանի Հանրապետությունում գործում է շարժական գույքի նկատմամբ ապահովված իրավունքի գրանցման միասնական համակարգ: Յուրաքանչյուր ոք իրավունք ունի օրենքով սահմանված կարգով գրանցում իրականացնելու նպատակով դիմելու շարժական գույքի նկատմամբ ապահովված իրավունքների գրանցում իրականացնող մարմին:

Շատ հաճախ պայմանագրի կնքման, ինչպես նաև կողմերի համար պայմանագրից ծագող իրավունքների և/կամ/ պարտականությունների իրացման ընթացքում կարող են առաջանալ որոշակի խնդիրներ պայմանագրի էական դրույթները հստակ սահմանած չլինելու հիմքով: Պրակտիկայում խնդիրներ առաջանում են նաև կողմերի կողմից գույքի հանձնման-ընդունմանն ուղղված գործողություններ կատարելիս, որի ժամանակ հնարավոր է որ վաճառողը չհանձնի պայմանագրով սահմանված գույքը կամ հանձնի թերություններով, որոնց մասին գնորդը տեղյակ չէ կամ էլ գնորդը հրաժարվի գույքը ընդունելուց:

Նման իրավիճակներից և հետագայում սպասվող խնդիրներից խուսափելու, ինչպես նաև պայմանագրի կնքման իրավական ընթացքը օրենսդրական պահանջներին համաատասխանեցնելու նպատակով նախքան Պայմանագրի կնքումը կողմերը կարող են թե´ ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեում թե´ նոտարական գրասենյակներում ստանալ համապատասխան խորհրդատվություն:

Հարցերին պատասխանեց «Արատտա քընսալթինգ» ՍՊԸ-ի իրավախորհրդատու Մարիամ Հակոբյանը:

«Պարզաբանում» շարքի նախորդ հոդվածներում անդրադարձել էինք՝